Eksmisja lokatora – kiedy jest możliwa? Wyjaśniamy krok po kroku

Eksmisja lokatora to sytuacja, która budzi wiele emocji zarówno po stronie właściciela nieruchomości, jak i osoby zajmującej lokal. Problem pojawia się najczęściej wtedy, gdy najemca przestaje płacić czynsz, nie chce opuścić mieszkania po zakończeniu umowy, niszczy lokal albo poważnie narusza porządek domowy.

Właściciel mieszkania nie może jednak samodzielnie usunąć lokatora, wymienić zamków ani odłączyć mediów. Odzyskanie lokalu wymaga przeprowadzenia odpowiedniej procedury, a w większości przypadków również uzyskania wyroku sądu i wszczęcia egzekucji komorniczej.

W artykule wyjaśniamy:

• kiedy eksmisja lokatora jest możliwa,
• jak wypowiedzieć umowę z powodu zaległości,
• jak przygotować pozew o eksmisję,
• czym jest najem socjalny lokalu,
• czy można przeprowadzić eksmisję zimą,
• jak wygląda eksmisja przy najmie okazjonalnym.

Osoby potrzebujące indywidualnej analizy mogą skorzystać z pomocy w zakresie prawa cywilnego we Włocławku.

Czym jest eksmisja lokatora?

Eksmisja polega na zobowiązaniu określonej osoby do opuszczenia, opróżnienia i wydania lokalu, a w razie braku dobrowolnej wyprowadzki – na przymusowym wykonaniu tego obowiązku.

W praktyce sprawa może dotyczyć:

• najemcy, któremu skutecznie wypowiedziano umowę,
• byłego najemcy pozostającego w mieszkaniu po wygaśnięciu umowy,
• osoby zajmującej lokal bez tytułu prawnego,
• domownika, który utracił prawo do korzystania z mieszkania,
• osoby rażąco naruszającej obowiązki związane z zajmowaniem lokalu.

Należy odróżnić rozwiązanie lub wygaśnięcie umowy najmu od samej eksmisji. Zakończenie umowy powoduje utratę tytułu prawnego do lokalu, ale nie uprawnia właściciela do samodzielnego usunięcia jego mieszkańców.

Kiedy eksmisja lokatora jest możliwa?

Podstawą żądania eksmisji może być przede wszystkim utrata przez lokatora prawa do zajmowania mieszkania. Może to nastąpić w wyniku wygaśnięcia umowy, jej skutecznego wypowiedzenia albo rozwiązania stosunku prawnego na innej podstawie.

Najczęstsze przyczyny prowadzące do sprawy o eksmisję to:

• zaległości w zapłacie czynszu lub odpowiednich opłat,
• pozostawanie w lokalu po zakończeniu umowy,
• używanie mieszkania niezgodnie z umową lub jego przeznaczeniem,
• niszczenie lokalu albo urządzeń wspólnych,
• rażące lub uporczywe naruszanie porządku domowego,
• zachowanie utrudniające korzystanie z innych lokali,
• podnajęcie albo oddanie lokalu do bezpłatnego używania bez wymaganej pisemnej zgody właściciela,
• zajmowanie mieszkania bez tytułu prawnego.

Samo wystąpienie jednego z wymienionych problemów nie zawsze oznacza, że pozew można złożyć natychmiast. Najpierw należy sprawdzić, czy zostały spełnione ustawowe warunki wypowiedzenia.

Eksmisja lokatora za niepłacenie czynszu

Zaległości czynszowe są jedną z najczęstszych przyczyn sporów między właścicielem a najemcą. Jedna niezapłacona rata nie uprawnia jednak właściciela lokalu mieszkalnego do natychmiastowego wypowiedzenia najmu.

Zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów wypowiedzenie z powodu zadłużenia jest możliwe, jeżeli lokator pozostaje w zwłoce za co najmniej trzy pełne okresy płatności. Wcześniej właściciel powinien:

1. Pisemnie uprzedzić lokatora o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego.
2. Wskazać wysokość zaległych należności.
3. Wyznaczyć dodatkowy miesięczny termin na zapłatę zaległych i bieżących należności.
4. Zachować dowód doręczenia pisma.
5. Dopiero po bezskutecznym upływie dodatkowego terminu przygotować wypowiedzenie.

Wypowiedzenie powinno zostać dokonane na piśmie i wskazywać konkretną przyczynę zakończenia stosunku prawnego. Trzeba również zachować właściwy termin wypowiedzenia.

Pominięcie pisemnego uprzedzenia, dodatkowego miesiąca na zapłatę albo nieprawidłowe obliczenie zaległości może spowodować, że wypowiedzenie zostanie zakwestionowane.

Niezależnie od żądania opróżnienia mieszkania właściciel może dochodzić niezapłaconego czynszu. Więcej informacji znajduje się na stronie dotyczącej windykacji i odzyskiwania należności.

Czy właściciel może samodzielnie usunąć lokatora?

Właściciel nie powinien podejmować działań prowadzących do samowolnego usunięcia mieszkańca. Dotyczy to również sytuacji, w której umowa została wypowiedziana, a lokator nie płaci i odmawia wyprowadzki.

Niedopuszczalne może być w szczególności:

• wymienienie zamków i zablokowanie wejścia,
• wyniesienie albo zniszczenie rzeczy lokatora,
• odłączenie prądu, wody, gazu lub ogrzewania,
• stosowanie gróźb lub przemocy,
• uniemożliwianie korzystania z mieszkania,
• fizyczne usunięcie lokatora.

Takie działania mogą naruszać posiadanie, dobra osobiste lub przepisy karne i skutkować odpowiedzialnością właściciela. Legalne odzyskanie lokalu następuje na drodze przewidzianej prawem, a przymusową eksmisję wykonuje komornik.

Eksmisja lokatora krok po kroku

1. Ustalenie podstawy zajmowania mieszkania

Najpierw należy ustalić, na jakiej podstawie dana osoba korzysta z lokalu. Znaczenie mają:

• umowa najmu i aneksy,
• okres obowiązywania umowy,
• sposób płacenia czynszu,
• osoby wskazane w umowie,
• dotychczasowa korespondencja,
• ewentualne wcześniejsze wypowiedzenia,
• status pozostałych mieszkańców.

Właściciel powinien również sprawdzić, czy chodzi o zwykły najem, najem okazjonalny, najem instytucjonalny czy inny stosunek prawny.

2. Przygotowanie wezwania lub upomnienia

Rodzaj wymaganego pisma zależy od przyczyny planowanego wypowiedzenia.

Przy zaległościach czynszowych konieczne jest pisemne uprzedzenie o zamiarze wypowiedzenia oraz wyznaczenie dodatkowego miesięcznego terminu na zapłatę.

Jeżeli lokator używa mieszkania niezgodnie z umową, niszczy lokal albo rażąco narusza porządek domowy, konieczne może być wcześniejsze pisemne upomnienie.

Pismo powinno dokładnie opisywać naruszenia i wskazywać, czego właściciel oczekuje od lokatora.

3. Wypowiedzenie umowy najmu

Jeżeli ustawowe przesłanki zostały spełnione, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny. Wypowiedzenie powinno:

• mieć formę pisemną,
• wskazywać adres lokalu,
• określać podstawę i konkretną przyczynę,
• uwzględniać właściwy termin,
• zostać podpisane przez uprawnioną osobę,
• zostać doręczone w sposób możliwy do udowodnienia.

Samo napisanie, że umowa zostaje rozwiązana „z powodu naruszeń”, może być niewystarczające. Przyczyna powinna być przedstawiona jasno i zgodnie z rzeczywistym przebiegiem zdarzeń.

4. Wezwanie do dobrowolnego opróżnienia i wydania lokalu

Po ustaniu tytułu prawnego warto wezwać byłego najemcę do dobrowolnego:

• opuszczenia mieszkania,
• usunięcia należących do niego rzeczy,
• wydania wszystkich kluczy,
• podpisania protokołu zdawczo-odbiorczego.

W wezwaniu należy wskazać termin wydania nieruchomości. Można również poinformować, że brak dobrowolnej wyprowadzki spowoduje skierowanie sprawy do sądu i może narazić mieszkańca na dodatkowe koszty.

5. Przygotowanie pozwu o eksmisję

Jeżeli osoba zajmująca mieszkanie nie wyprowadzi się dobrowolnie, właściciel może wnieść pozew o nakazanie opróżnienia, opuszczenia i wydania lokalu.

W pozwie należy przedstawić:

• dane stron,
• dokładny adres lokalu,
• żądanie opróżnienia i wydania nieruchomości,
• sposób powstania i ustania tytułu prawnego,
• przebieg wypowiedzenia,
• informacje o osobach mieszkających w lokalu,
• dowody potwierdzające przedstawione okoliczności.

Właściwe sformułowanie żądania oraz wskazanie wszystkich osób zajmujących lokal może mieć istotne znaczenie dla późniejszego wykonania wyroku. Pomoc w przygotowaniu dokumentacji obejmuje również sporządzanie pism procesowych.

6. Postępowanie przed sądem

Sąd bada przede wszystkim:

• czy pozwany posiada tytuł prawny do mieszkania,
• czy umowa została skutecznie wypowiedziana,
• czy dochowano wymaganych terminów i formy,
• czy właściciel udowodnił przyczynę wypowiedzenia,
• kto faktycznie zamieszkuje w lokalu,
• czy zachodzą przesłanki dotyczące najmu socjalnego lokalu.

W zależności od sprawy sąd może analizować dokumenty, przesłuchiwać strony i świadków oraz oceniać fotografie, interwencje Policji lub korespondencję.

Kancelaria może zapewnić również reprezentację przed sądem.

7. Wyrok i dobrowolne wydanie mieszkania

Jeżeli sąd uwzględni pozew, nakaże pozwanym opróżnienie, opuszczenie i wydanie lokalu. Jednocześnie sąd może rozstrzygnąć, czy osobom objętym wyrokiem przysługuje uprawnienie do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu.

Po uzyskaniu prawomocnego orzeczenia warto ponownie wezwać mieszkańców do dobrowolnej wyprowadzki. Jeżeli wydadzą lokal, postępowanie komornicze nie będzie potrzebne.

8. Egzekucja komornicza

Jeżeli wyrok nie zostanie wykonany dobrowolnie, właściciel musi uzyskać tytuł wykonawczy i złożyć wniosek do komornika.

Komornik najpierw wzywa dłużnika do dobrowolnego wykonania obowiązku w wyznaczonym terminie. Dopiero później może przystąpić do przymusowego opróżnienia lokalu zgodnie z zasadami określonymi w Kodeksie postępowania cywilnego.

Najem socjalny lokalu a eksmisja

W potocznym języku często używa się określenia „lokal socjalny”. Obecne przepisy posługują się jednak pojęciem uprawnienia do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu.

Jeżeli sąd przyzna takie uprawnienie, nakazuje wstrzymanie wykonania opróżnienia lokalu do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia odpowiedniej umowy.

Przy ocenie sytuacji sąd bierze pod uwagę między innymi dotychczasowy sposób korzystania z mieszkania oraz sytuację materialną i rodzinną mieszkańców.

Ustawa przewiduje szczególną ochronę obejmującą – przy spełnieniu określonych warunków – między innymi:

• kobiety w ciąży,
• małoletnich,
• osoby z niepełnosprawnością,
• osoby ubezwłasnowolnione i sprawujących nad nimi opiekę wspólnie zamieszkałych,
• osoby obłożnie chore,
• niektórych emerytów i rencistów,
• osoby posiadające status bezrobotnego,
• osoby spełniające kryteria określone przez gminę.

Ochrona nie jest jednak bezwarunkowa. Znaczenie ma między innymi możliwość zamieszkania w innym lokalu, zdolność do samodzielnego zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych, rodzaj zasobu mieszkaniowego oraz podstawa eksmisji. Każdą sprawę trzeba zatem ocenić indywidualnie.

Czy eksmisja „na bruk” jest możliwa?

Przymusowe usunięcie mieszkańca nie polega na pozostawieniu go bez jakiegokolwiek miejsca pobytu. Sposób wykonania wyroku zależy jednak od jego treści, sytuacji dłużnika oraz tego, czy przysługuje mu najem socjalny lokalu albo prawo do tymczasowego pomieszczenia.

W określonych przypadkach komornik może skierować eksmitowaną osobę do tymczasowego pomieszczenia, noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe.

Nie każdej osobie przysługuje jednak prawo do najmu socjalnego albo tymczasowego pomieszczenia. Wyjątki mogą dotyczyć między innymi spraw związanych z przemocą domową, rażącym lub uporczywym naruszaniem porządku domowego oraz zajmowaniem lokalu bez tytułu prawnego.

Czy można eksmitować lokatora zimą?

Przepisy przewidują ograniczenie wykonywania wyroków eksmisyjnych w okresie od 1 listopada do 31 marca włącznie, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie.

Nie jest to jednak całkowity i bezwarunkowy zakaz wszystkich eksmisji zimą.

Ochrona może nie obowiązywać między innymi w sprawach, w których powodem opróżnienia lokalu jest:

• stosowanie przemocy domowej,
• rażące lub uporczywe naruszanie porządku domowego,
• zachowanie uniemożliwiające innym mieszkańcom normalne korzystanie z lokali,
• zajmowanie mieszkania bez tytułu prawnego.

Dlatego sama informacja, że trwa okres zimowy, nie wystarcza do ustalenia, czy wykonanie konkretnego wyroku będzie wstrzymane.

Eksmisja lokatora bez pisemnej umowy

Brak pisemnej umowy nie zawsze oznacza, że osoba zajmuje mieszkanie bez tytułu prawnego. Umowa najmu może zostać zawarta również ustnie albo wynikać z zachowania stron, na przykład z regularnego przyjmowania uzgodnionego czynszu.

W takiej sprawie należy ustalić:

• czy strony uzgodniły warunki najmu,
• czy właściciel przyjmował czynsz,
• przez jaki okres osoba korzystała z mieszkania,
• czy najem miał charakter terminowy czy bezterminowy,
• czy stosunek prawny został prawidłowo zakończony,
• jakie osoby były uprawnione do zamieszkiwania.

Dopiero po ustaleniu i skutecznym zakończeniu istniejącego tytułu prawnego można żądać wydania mieszkania. Sam brak dokumentu podpisanego przez strony nie uprawnia właściciela do wymiany zamków albo usunięcia mieszkańca.

Najem okazjonalny a eksmisja

Najem okazjonalny może uprościć odzyskanie mieszkania, ale tylko wtedy, gdy umowa i wszystkie wymagane dokumenty zostały sporządzone prawidłowo.

Umowa najmu okazjonalnego powinna mieć formę pisemną. Do umowy dołącza się między innymi:

• oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji,
• wskazanie innego lokalu, w którym najemca będzie mógł zamieszkać,
• oświadczenie właściciela lub osoby uprawnionej do wskazanego lokalu o zgodzie na zamieszkanie najemcy i osób z nim mieszkających.

Właściciel będący osobą fizyczną i nieprowadzący działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali powinien zgłosić zawarcie umowy właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego w terminie 14 dni od rozpoczęcia najmu. Brak zgłoszenia może pozbawić właściciela możliwości skorzystania z uproszczonej procedury.

Po zakończeniu najmu właściciel doręcza najemcy pisemne żądanie opróżnienia lokalu, opatrzone urzędowo poświadczonym podpisem. Termin wyprowadzki wskazany w takim żądaniu nie może być krótszy niż siedem dni od doręczenia.

Jeżeli najemca nie opuści mieszkania, właściciel może wystąpić do sądu o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu. Prawidłowo przygotowany najem okazjonalny pozwala więc uniknąć typowego procesu o eksmisję, ale samo przymusowe opróżnienie lokalu nadal wykonuje komornik.

Odszkodowanie za zajmowanie lokalu bez tytułu prawnego

Osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są co do zasady zobowiązane do uiszczania właścicielowi comiesięcznego odszkodowania aż do dnia opróżnienia mieszkania.

Wysokość roszczenia może odpowiadać czynszowi, jaki właściciel mógłby uzyskać z tytułu najmu. Jeżeli takie odszkodowanie nie pokrywa całej poniesionej szkody, w określonych przypadkach możliwe jest dochodzenie świadczenia uzupełniającego.

Roszczenie o zapłatę zaległego czynszu lub odszkodowania należy odróżnić od samego żądania eksmisji. W zależności od sytuacji mogą one być dochodzone w jednym postępowaniu albo w odrębnych sprawach.

Ile trwa sprawa o eksmisję?

Nie ma jednego terminu, w którym każda sprawa zostanie zakończona. Na czas postępowania wpływają między innymi:

• prawidłowość wypowiedzenia,
• kompletność dokumentacji,
• liczba osób zajmujących lokal,
• skuteczność doręczania pism,
• stanowisko pozwanych,
• liczba świadków i innych dowodów,
• ewentualne postępowanie odwoławcze,
• rozstrzygnięcie dotyczące najmu socjalnego,
• czas oczekiwania na ofertę gminy,
• konieczność prowadzenia egzekucji komorniczej.

Największe opóźnienia często wynikają z błędów popełnionych przed wniesieniem pozwu, zwłaszcza wadliwego wezwania lub wypowiedzenia. Dlatego dokumenty warto sprawdzić jeszcze przed rozpoczęciem postępowania.

Jakie dokumenty przygotować?

W zależności od przyczyny eksmisji przydatne mogą być:

• umowa najmu i aneksy,
• protokół przekazania mieszkania,
• wezwania do zapłaty,
• pisemne upomnienia,
• wypowiedzenie umowy,
• wezwanie do wydania lokalu,
• dowody nadania i odbioru korespondencji,
• historia płatności i wyliczenie zadłużenia,
• wiadomości SMS i e-mail,
• fotografie zniszczeń,
• protokoły interwencji Policji lub innych służb,
• zeznania sąsiadów i pozostałych świadków,
• dokumenty potwierdzające prawo własności,
• dane wszystkich osób zajmujących mieszkanie.

Dokumentację należy dopasować do konkretnej podstawy wypowiedzenia. Inne dowody będą istotne przy niepłaceniu czynszu, a inne przy dewastacji mieszkania lub uporczywym zakłócaniu porządku.

Czy spór można rozwiązać bez procesu?

W części spraw możliwe jest zawarcie porozumienia dotyczącego:

• terminu dobrowolnej wyprowadzki,
• spłaty zaległości w ratach,
• częściowego umorzenia należności,
• sposobu wydania mieszkania,
• rozliczenia kaucji i kosztów napraw.

Porozumienie powinno dokładnie określać obowiązki stron i konsekwencje niedotrzymania ustaleń. W bardziej złożonych przypadkach pomocne mogą być negocjacje lub mediacja.

Nie warto jednak przeciągać rozmów bez zabezpieczenia dowodów i zachowania wymaganych terminów.

Eksmisja lokatora Włocławek – pomoc prawna

Sprawy dotyczące najmu i opróżnienia lokalu wymagają zachowania określonej kolejności czynności. Nieprawidłowe wezwanie, zbyt wczesne wypowiedzenie albo błędnie sformułowany pozew mogą istotnie wydłużyć odzyskanie mieszkania.

Kancelaria ELEX we Włocławku pomaga właścicielom nieruchomości między innymi w zakresie:

• analizy umowy i sytuacji mieszkańców,
• wyliczenia zaległości,
• przygotowania wezwania do zapłaty,
• sporządzenia pisemnego upomnienia,
• przygotowania wypowiedzenia umowy,
• wezwania do opróżnienia i wydania lokalu,
• sporządzenia pozwu o eksmisję,
• reprezentacji w postępowaniu sądowym,
• dochodzenia czynszu lub odszkodowania,
• przygotowania dokumentów związanych z najmem okazjonalnym.

Zakres działań powinien zostać ustalony po przeanalizowaniu dokumentów i stanu faktycznego.

Najczęstsze pytania – eksmisja lokatora

Czy można wypowiedzieć najem po jednym niezapłaconym czynszu?

W przypadku lokalu mieszkalnego jedna zaległa płatność co do zasady nie spełnia ustawowej przesłanki wypowiedzenia z powodu zadłużenia. Ustawa wymaga zwłoki za co najmniej trzy pełne okresy płatności, pisemnego uprzedzenia oraz wyznaczenia dodatkowego miesięcznego terminu na zapłatę.

Czy właściciel może wymienić zamki?

Nie powinien w ten sposób pozbawiać mieszkańca dostępu do lokalu. Wymiana zamków, wynoszenie rzeczy lub odłączenie mediów mogą zostać uznane za działania bezprawne.

Czy brak pisemnej umowy wystarcza do eksmisji?

Nie zawsze. Między stronami mogła istnieć umowa ustna lub stosunek prawny wynikający z ich zachowania. Najpierw należy ustalić podstawę korzystania z lokalu i prawidłowo ją zakończyć.

Czy eksmisja zawsze wymaga komornika?

Nie, jeżeli lokator dobrowolnie wyda mieszkanie. Jeśli odmawia wykonania wyroku lub aktu notarialnego zaopatrzonego w klauzulę wykonalności, przymusowe opróżnienie lokalu prowadzi komornik.

Czy każdej eksmitowanej osobie przysługuje najem socjalny lokalu?

Nie. Sąd rozstrzyga tę kwestię na podstawie przepisów oraz indywidualnej sytuacji osób objętych wyrokiem.

Czy eksmisja zimą jest całkowicie zakazana?

Nie. Ochrona obowiązująca od 1 listopada do 31 marca ma określony zakres i przewiduje wyjątki, między innymi w niektórych sprawach dotyczących przemocy, rażącego naruszania porządku lub zajmowania lokalu bez tytułu prawnego.

Czy razem z eksmisją można odzyskać zaległy czynsz?

Właściciel może dochodzić zarówno opróżnienia lokalu, jak i należności pieniężnych. Sposób sformułowania roszczeń zależy od dokumentów, wysokości zadłużenia i okoliczności sprawy.

Czy najem okazjonalny pozwala właścicielowi samodzielnie usunąć najemcę?

Nie. Najem okazjonalny może pozwolić na pominięcie typowego procesu o eksmisję, ale przymusowe opróżnienie mieszkania nadal prowadzi komornik.

Podsumowanie

Eksmisja lokatora jest możliwa, gdy osoba utraciła tytuł prawny do mieszkania, ale mimo to nie chce go opuścić. Podstawą może być między innymi skuteczne wypowiedzenie umowy z powodu zaległości, poważnego naruszania obowiązków albo korzystania z lokalu niezgodnie z przeznaczeniem.

Właściciel nie może samodzielnie wyrzucić mieszkańca, wymienić zamków ani odłączyć mediów. Prawidłowa droga obejmuje najczęściej:

1. analizę tytułu prawnego,
2. przygotowanie wymaganych wezwań lub upomnień,
3. skuteczne wypowiedzenie umowy,
4. wezwanie do wydania lokalu,
5. pozew o eksmisję,
6. postępowanie sądowe,
7. ewentualną egzekucję komorniczą.

Każdy błąd na początku procedury może wpłynąć na wynik i czas trwania postępowania. Dlatego przed wypowiedzeniem umowy warto skorzystać z indywidualnej porady prawnej.

Skontaktuj się z kancelarią

Kancelaria Prawna ELEX
ul. Wojska Polskiego 18/3
87-800 Włocławek

Telefon: 539 903 764
E-mail: sekretariat@kancelariawloclawek.pl

Jeżeli lokator nie płaci czynszu, nie chce opuścić mieszkania albo zajmuje nieruchomość bez podstawy prawnej, skontaktuj się z kancelarią. Po przeanalizowaniu dokumentów przedstawimy możliwe rozwiązania i zakres dalszych działań.

Podstawa prawna

• Ustawa o ochronie praw lokatorów – Internetowy System Aktów Prawnych
• Kodeks postępowania cywilnego – Internetowy System Aktów Prawnych

Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. Ocena możliwości wypowiedzenia najmu i przeprowadzenia eksmisji wymaga analizy konkretnej umowy oraz okoliczności sprawy.