Odrębna własność lokalu nie wygasa mimo upływu okresu użytkowania wieczystego
Szanowni Państwo,
jak wynika z Uchwały Sądu Najwyższego w składzie 7 sędziów z dnia 25 sierpnia 2017r. wydanej na wniosek Rzecznika Praw Obywatelskich, „upływ terminu, na który zostało ustanowione użytkowanie wieczyste gruntu, nie powoduje wygaśnięcia prawa odrębnej własności lokalu znajdującego się w budynku położonym na tym gruncie”. Przedmiotowa uchwała kończy dotychczasowe rozbieżności w powyższym zakresie, choć wciąż pozostaje nierozstrzygnięta kwestia dalszych relacji właściciela lokalu z właścicielem gruntu po wygaśnięciu użytkowania wieczystego.
Sąd Najwyższy analizując powyższy problem dostrzegł panujące zarówno w orzecznictwie jak i doktrynie rozbieżności, nie mniej jednak, zdaniem sądu, opowiadanie się za nadaniem prawu użytkowania wieczystego charakteru dominującego i wygaszenie związku z jego ustaniem prawa własności lokalu nie znajduje wyraźnych podstaw, tym bardziej, że wymagałoby to odejścia od literalnej wykładni przepisów ustawy o własności lokali i dokonywania jej wykładni wbrew temu, co wynika z Konstytucji. Upływ terminu na jaki ustanowiono prawo użytkowania wieczystego, nie może więc skutkować wygaśnięciem prawa własności lokalu, a tym samym odrębna własność lokalu nie może być traktowana jako własność ograniczona w czasie. Taki sposób interpretacji odrębnej własności lokalu odpowiada również funkcjonującej w krajowym systemie prawnym romańskiej koncepcji własności, będącej prawem jednolitym, bezterminowym i niepodzielnym co do treści. Wobec nieruchomości wykluczona jest, co do zasady, konstrukcja własności czasowej, czego dowodzi przewidziany w przepisach kodeksu cywilnego zakaz przenoszenia własności nieruchomości pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu. Obecny katalog praw rzeczowych przewiduje wyłącznie prawo własności jako prawo nieograniczone w czasie, nie wspomina natomiast o własności czasowej.
Zaprezentowany wyżej pogląd znajduje potwierdzenie także w Konstytucji, zgodnie z przepisami której własność może być ograniczona w drodze ustawy i tylko w zakresie, w jakim nie narusza ona istoty prawa własności. Bez wyraźnego przepisu ustawy nie można wobec tego uznać, że prawo własności lokalu wygasa. Nie bez znaczenia pozostają tu również względy społeczne, a dokładniej przewidziany w Konstytucji obowiązek prowadzenia polityki sprzyjającej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych oraz popierania działań obywateli zmierzających do uzyskania własnego mieszkania. Zaproponowany powyżej sposób wykładni przepisów prowadzi bez wątpienia do stabilizacji sytuacji właścicieli lokali oraz sprzyja utrzymaniu własnego mieszkania.
Uchwałę Sądu Najwyższego, choć nieoczywistą, należy uznać za racjonalną i praktyczną, gdyż odpowiada ona aktualnym uwarunkowaniom społeczno-ekonomicznym kraju. Jak słusznie zauważył sam sąd, analiza argumentów przytaczanych za każdym z ukształtowanych na przestrzeni lat przeciwstawnych poglądów prowadzi do wniosku, że ich akceptacja zawsze skutkuje naruszeniem założeń konstytucyjnych jednego z wchodzących w grę praw, tj. prawa użytkowania wieczystego albo prawa odrębnej własności lokalu. Zasadniczy spór sprowadza się zatem do przesądzenia, któremu z powyższych praw nadać charakter dominujący.
Stanowisko sądu wpisuje się niejako w zauważalny ostatnio trend odchodzenia od instytucji użytkowania wieczystego. Niestety wciąż pozostaje otwarty problem dalszych stosunków prawnych właściciela lokalu z właścicielem gruntu po wygaśnięciu użytkowania wieczystego. W takiej sytuacji właścicielowi lokalu będzie bowiem przysługiwało prawo udziału w budynku, jednak już nie w gruncie, gdyż budynek będzie spoczywał na obcej działce. Powstanie wówczas stan analogiczny do znanej niegdyś polskiemu prawu konstrukcji „oderwania” własności budynku od praw do gruntu, tyle, że stan ten będzie dotyczył lokalu, a nie budynku. Pojawia się zatem pytanie, czy właściciel gruntu ma w takim przypadku obowiązek zawrzeć nową umowę użytkowania wieczystego, czy też musi znosić fakt posadowienia budynku, a właściciele lokali będą uiszczać opłaty za bezumowne korzystanie z gruntu. Innym rozwiązaniem mogłoby być zawarcie umowy dzierżawy z właścicielem lokalu lub też stworzenie mechanizmu, który gwarantowałby mu udział w prawie własności gruntu na wypadek wygaszenia użytkowania wieczystego. Kwestie te powinien już jednak uregulować ustawodawca. Być może stanie się to w ramach projektowanej od pewnego czasu tzw. ustawy uwłaszczeniowej, która doprowadziłaby do przekształcenia współużytkowania wieczystego terenów zabudowanych na cele mieszkaniowe we współwłasność gruntów. Miejmy nadzieję, że już niedługo również i ta kwestia zostanie rozstrzygnięta przez Sąd Najwyższy, a w konsekwencji, kwestia ta przestanie wzbudzać tak liczne kontrowersje jak to ma miejsce dotychczas.
Jeżeli mają Państwo jakiekolwiek pytania lub wątpliwości, zapraszam na spotkanie z prawnikiem Kancelarii Doradców Prawnych e lex z siedzibą we Włocławku, przy ul. Wojska Polskiego 18/3. O szczegółach dowiecie się Państwo pod następującym numerem kontaktowym: 539-903-764. Serdecznie zapraszam.